Sfaturi imobiliare

Câteva sfaturi generale pentru cei care vor să cumpere sau să vânda un imobil:

* dacă vreţi să cumpăraţi un imobil, citiţi înainte actele (în original, nu fotocopii) prin care a fost dobândit de vânzător, şi, obligatoriu, mergeţi să vedeţi ce cumpăraţi;

* înainte de vinde, mergeţi la un notar şi întrebaţi de ce acte aveţi nevoie, pentru a nu vă găsi în situaţia în care aveţi cumpărător la imobilul vostru, dar nu se poate încheia tranzacţia decât peste o lună;

* înainte de a depune actele pentru redactarea contractului de vânzare cumpărare, întrebaţi şi care sunt taxele ce urmează a fi achitate; eventual întrebaţi la doi – trei notari, deoarece valoarea onorariului poate varia destul de mult;

* dacă tranzacţia este încheiată prin intermediul unui agent imobiliar, CITIŢI ÎNAINTE DE A SEMNA clauzele contractului de prestări servicii încheiat cu acesta şi fiţi foarte atenţi la comisioanele practicate (de regulă comisionul este de 3% din valoarea imobilului tranzacţionat).

Dacă nu găsiţi răspunsuri la întrebările voastre legate de tranzacţiile imobiliare, puteţi lăsa un comment la oricare din posturile de pe acest blog şi, în măsura timpului şi a cunoştinţelor de care dispun, voi încercă să vă ajut.

Cu stimă,

Marius Ştefanache

Grila notarială

În momentul în care se face o tranzacţie imobiliară (vânzare, donaţie etc.), trebuiesc achitate taxele notariale: impozitul pe tranferul dreptului de proprietate, onorariul notarului, intabularea dreptului de proprietate. Ca regulă, aceste taxe sunt calculate în funcţie preţul declarat. Dar, dacă valoarea declarată de părţi este mai mică decât valoarea imobilului conform grilei notariale, taxele sunt calculate la valoarea din grilă.

Grilele notariale sunt întocmite anual de evaluatori autorizaţi, pentru fiecare judeţ în parte, beneficiarul lucrării fiind uniunea notarilor şi, indirect, ministerul de finanţe. Grilele notariale nu dau valoarea reală pentru, spre exemplu, un apartament cu două camere din Berceni. În schimb gasim un preţ mediu al acestui apartament, preţ care poate fi majorat sau micşorat, în raport cu mai multe criterii: anul construcţiei, suprafaţa, etajul, categoria de confort, starea tehnică a construcţiei, finisajele etc.

Taxe notariale

În momentul în care v-aţi hotărât să vindeţi sau să cumpăraţi un imobil, cu siguraţă mulţi dintre voi vă puneţi problema taxelor ce trebuiesc achitate, mai ales după ce, anul trecut, oficiul concurenţei a atras atenţia că în România, la tranzacţionarea unui imobil, costurile conexe sunt chiar şi de 7 ori mai mari decât în alte ţări din Uniunea Europeană.

Despre comisioanele agenţilor imobiliari îmi este greu să mă pronunţ, dar in general comisionul practicat este 3% din valoarea imobilului, atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător.

Taxele notariale ar fi următoarele:

- pentru vânzător: extrasul de carte funciară (40 lei/imobil sau 200 lei/imobil în regim de urgenţă) şi impozitul pe transferul dreptului de proprietate (2% sau 3 % din valoarea imobilului), care este achitat la notariat, la data semnării contractului de vânzare cumpărare, iar apoi notarul este obligat să îl vireze în conturile Ministerului de Finanţe;

- pentru cumpărător: onorariul notarului (direct proporţional cu valoarea imobilului) şi taxa pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară (0,15% din valoare pentru persoanele fizice, respectiv 0,5% pentru persoanele juridice).

Aceste taxe, cu excepţia extrasului de carte funciară, sunt calculate la valoarea la care se tranzacţionează imobilul. Dacă această valoare este mai mică decât cea rezultată din grila notarială, taxele sunt calculate la valoarea din grilă.

Dezmembrare (dezlipire)

Să zicem că ai un imobil (teren cu sau fără construcţii) de 2.000 mp şi vrei să vinzi doar 1.000 mp din el. Cum procedezi:

* Obligatoriu trebuie să ai cadastru şi intabulare la întregul teren. Dacă nu ştii ce înseamnă asta, găseşti câteva informaţii (utile, sper eu) întrunul din posturile anterioare.

 1. Contactezi un cadastrist (de preferinţă cel care a întocmit cadastrul la întreg terenul, dar nu obligatoriu). Acesta va măsura terenul şi va depune la oficiul de cadastru competent documentaţia de dezlipire. Această documentaţie va conţine (în mare) schiţele cu întregul teren şi cu terenul dezmembrat (în câte loturi vreţi voi), extrasul de carte funciară de informare, copii simple ale actelor de proprietate (nu copii legalizate, nu originale).

2. Oficiul de cadastru, dacă masurătorile sunt corecte, va aviza documentaţia şi fiecare lot din terenul vostru va primi un nou număr cadastral.

3. Cu un exemplar original al documentaţiei de dezmembrare (veţi primi 2 exemplare originale de la cadastrist, ambele avizate de oficiul de cadastru), actele de proprietate asupra imobilului, în original, certificatul fiscal, certificatul de urbanism şi buletinul/cartea de identitate, mergeţi la un notar, pentru a încheia actul de dezmembrare. Atenţie, actul de dezmembrare nu se face pe loc, deoarece notarul trebuie să solicite un extras de carte funciară pentru autentificare de la biroul de carte funciară, extras pe care îl va primi în 48 de ore (40lei/imobil), sau 24 ore în regim de urgenţă (200 lei/imobil).

3a. Odată cu semnarea actului de dezlipire, puteţi încheia şi contractul de vânzare cumpărare, dacă aveţi cumpărător pentru unul sau mai multe din loturile rezultate în urma dezmembrării, singura condiţie fiind că actul de dezlipire şi contractul/contractele de vânzare trebuiesc semnate în aceiaşi zi.

4. Notarul depune actul de dezlipire la oficiul de cadastru, care, în termen de aproximativ 2 săptămâni, emite încheierea de intabulare prin care se atestă dezmembrarea imobilului vostru în mai multe proprietăţi. Practic, în acest moment nu mai deţineţi un teren de 2.000 mp, ci două terenuri, fiecare în suprafaţă de 1000 mp (în cazul exemplului dat), de care dispuneţi cum vreţi voi.

Cadastru şi intabulare

Din experienta mea în notariat, am observat că majoritatea vânzătorilor nu stiu exact ce înseamnă cadastru şi intabulare. Aşa că o să încerc, pe scurt, să explic ce înseamnă şi cum se obţin aceste acte.

Documentaţia cadastrală este schiţa (desenul) imobilului vostru, realizată de o persoană fizică sau juridică autorizată în acest sens (găsiţi lista cu toate persoanele autorizate aici) şi avizată de oficiul de cadastru competent. În principiu, cadastrul nu se modifică odată cu schimbarea proprietarului, de aceea în momentul vânzării, cadastrul în original se predă cumpărătorului.

Încheierea de intabulare este emisă tot de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară din judeţul în care este situat imobilul, în baza actelor voastre de proprietate. Intabularea reflectă situaţia juridică a imobilului la data la care a fost emisă. Orice act (contract de vânzare cumpărare, contract de ipotecă, contract de închiriere etc.) ce are ca obiect un imobil va fi notat în cartea funciară a imobilului respectiv, iar oficiul de cadastru va emite o nouă încheiere de intabulare.

Ca proces de obţinere a cadastrului şi încheierii de intabulare, paşii ar fi următorii:

1. Găsiţi un autorizat care să efectueze măsurătorile şi să întocmească documentaţia cadastrală. Din experienţă, vă recomand ca, dacă imobilul vostru este situat pe raza unei comune, să mergeţi la primărie şi să întrebaţi de cadastristul care se ocupă de zona respectivă. Acesta ştie cel mai bine ce probleme sunt în zonă, cu cine trebuie vorbit pentru rezolvarea lor, de obicei este cunoscut de primar, de secretarul primărie, şi se descurcă mai uşor decât un altul, chiar bine intenţionat, dar care nu ştie la ce uşi să bată. În oraşe nu prea conteză cu ce autorizat lucraţi, dar totuşi este bine să fie cineva care să fie din judeţ (fiecare oficiu de cadastru, în pofida unei organizări la nivel naţional, are şi legile lui nescrise, pe care un cadastrist dintrun alt judeţ s-ar putea să nu le ştie, ceea ce ar duce la pierdere de timp, bani şi nervi din partea voastră).

2. Odată găsit cadastristul, acesta va măsura imobilul şi vă va cere actele necesare pentru a le depune la oficiul de cadastru împreună cu schiţa. De regulă, vă va solicita certificat fiscal şi copii legalizate ale actelor voastre de proprietate (NU ORIGINALE).

3. După depunerea de către cadastrist a documentaţie cadastrale, oficiul de cadastru va elibera încheierea de cadastru, extrasul de carte funciară de informare şi planul cadastral avizat. Acestea vor fi eliberate autorizatului sau proprietarului.

Taxe:

- onorariul autorizatului îl stabiliţi de comun acord, şi ar treui să încheiaţi şi contract de prestări servicii cu acesta; onorariul diferă de complexitatea lucrării, de tipul imobilului etc.

- taxe oficiu de cadastru: pentru primă înscriere – 120 lei; restul taxelor încasate de oficiul de cadastru, în funcţie de serviciul solicitat, le găsiţi aici.

Pentru cumpărători

Dacă v-aţi hotărât să cumpăraţi un imobil, şi l-aţi şi găsit, indiferent cum (prin prieteni, pe net, în ziare, prin agenţii imobiliare etc.), înainte să semnaţi şi să daţi banii:

- cereţi să vedeţi actele de proprietate, documentaţia cadastrală şi încheierea de intabulare (originalele);

- mergeţi să vedeţi proprietatea (ştiu că sună incredibil, dar am cunoscut oameni care au dat banii fără să vadă înainte ce cumpără);

- dacă vreţi să cumpăraţi un teren liber, pe care ulterior să vă construiţi o casă, cereţi OBLIGATORIU certificatul de urbanism (este emis de primărie şi în el este specificat dacă şi ce se poate construi pe teren, ce regim de înălţime poate avea o viitoare construcţie, pe cât la sută din teren se poate construi etc.);

- daţi banii când semnaţi contractul de vânzare cumpărare (obligatoriu la notar), nu înainte;

- la notariat, solicitaţi notarului să vă arate extrasul de carte funciară pentru autentificare; în extras (o foaie A4), veţi găsi urmatoarele: în partea 1 – descrierea imobilului (numărul cadastral, tipul imobilului: apartament, teren liber, teren şi construcţii etc.) şi suprafaţa acestuia; în partea a 2-a – proprietarul/proprietarii şi actul prin care a fost dobândit; în partea a 3-a – eventuale sarcini (ipotecă, promisiune de vânzare, certificat de grefă, adică imobilul este în litigiu, s.a.). Dacă apar sarcini, nu cumpăraţi până când proprietarul nu rezolvă aceste probleme;

- când cumpăraţi un apartament, cereţi proprietarului o adeverinţă de la asociaţia de locatari din care să reiasă că nu are datorii la întreţinere; de asemenea, când cumpăraţi apartamente sau case, cereţi sa vedeţi ultimele facturi la utilităţi (gaze, lumină etc.) şi chitanţele prin care au fost achitate.

Dacă totul este ok şi aţi cumpărat o proprietate, aveţi la dispoziţie 30 de zile pentru a o trece pe numele vostru la administraţia financiară. Dacă trec mai mult de 30 de zile, primiţi amendă.

Pentru vânzători

Dacă vreţi să vindeţi un imobil, aveţi nevoie de următoarele documente (toate în original):

- actele de proprietate (contract de vânzare cumpărare, titlu de proprietate etc.);

- documentaţie cadastrală şi încheierea de intabulare.

Aceste acte vă sunt suficiente când incepeţi să căutaţi un cumpărător pentru proprietatea voastră. După ce aţi găsit cumpărătorul şi v-aţi înteles şi asupra preţului, mergeţi împreună la orice notar vreţi (oriunde în România, idiferent unde este proprietatea tranzacţionată), care va mai avea nevoie, pentru vânzare, în plus faţă de cele de mai sus, de :

- certificat fiscal (de la administraţia/primăria pe raza căreia de află imobilul, are valabilitate până la sfarsitul lunii în care l-aţi obţinut, pentru certificatele emise până în data de 25 ale luni, sau până la sfârşitul lunii următoare, pentru certificatele emise după data de 25 ale lunii);

- certificat de urbanism ( tot de la primarie, doar pentru terenurile intravilane pe care nu există construcţii);

- adeverintă de la asociaţia de locatari din care să rezulte că nu aveţi datorii la întreţinere (doar  pentru apartamente);

- cele mai recente facturi de utilităţi (gaze, energie electrică) şi chitanţele care să ateste că au fost achitate (pentru apartamente şi case);

 - buletin/carte de identitate.